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房地产-四季度货币政策执行报告点评:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”提法不变 当前基本面和流动性环境有利于筛选未来3

内地新闻 时间:2020-02-22 编辑:诚信在线娱乐 浏览:
摘要:央行19 年四季度货币政策报告“不将房地产作为短期刺激经济的手段”和三季度一致;三季度“落实房地产长效管理机制”的提法变为“加快建立房地产金融长效管理机制” ,与此前1 月份央行2020 年工作会议表述一致;我们估计“金融长效机制”主要指融资

摘要:央行19 年四季度货币政策报告“不将房地产作为短期刺激经济的手段”和三季度一致;三季度“落实房地产长效管理机制”的提法变为“加快建立房地产金融长效管理机制” ,与此前1 月份央行2020 年工作会议表述一致;我们估计“金融长效机制”主要指融资环节的指标监测和预警,或也可能包含居民部门在内;维持此前报告判断,认为“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”大框架不变;房地产“因城施策”具备持续边际改善的空间,且我们认为今年房价存在增速下行压力而不是上涨压力,会为因城施策提供“空间”;“现金流”选股的逻辑非但没有发生变化,反而被强化:配置上需规避有“缩表”压力的公司,配置三类好公司。

    1、央行19 年四季度货币政策报告“不将房地产作为短期刺激经济的手段”和三季度一致;

    2、三季度“落实房地产长效管理机制”的提法变为“加快建立房地产金融长效管理机制”,与此前1 月份央行2020 年工作会议表述一致;

    3、去年12 月1 日央行行长易纲在《求是》上撰文指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

    结合以上,我们估计“金融长效机制”主要指融资环节的指标监测和预警,或也可能包含居民部门在内;结合“逆周期调节”表述,我们认为,既然是长效机制,就难是单边收紧;

    4、维持此前报告判断,认为“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”大框架不变,在经济下行压力加大叠加疫情影响下,房地产“因城施策”具备持续边际改善的空间,且我们认为今年房价存在增速下行压力而不是上涨压力,会为因城施策提供“空间”;

    从长效机制角度看,我们认为在短期出台的一些对冲政策之外,是否会加速托底市场的长效机制出台也是可以展望的,包括近几年呼声较大的针对租赁市场以及基础设施的REITs 以及老旧小区改造等,同时,重点城市土地供应的放量,其意义或在于稳房地产投资;

    5、“现金流”选股的逻辑非但没有发生变化,反而被强化:现金流角度寻找“好公司”,核心在于无息负债驱动的“高质量周转”和不囤地不拿地王造就的“利差创造能力”。“造血”能力强的房企大概率会胜出,表现为既增收又增利,而靠周期弹性赚账面钱的模式在此后或面临着持续的被动或主动缩表的压力。

    投资建议:配置上需规避有“缩表”压力的公司,选取高质量周转标的(=非囤地模式+无息负债驱动):“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】、【保利地产】;边际改善型【金地集团】【华夏幸福】等;资源型公司仍可获取稳健回报,关注【华侨城A】等;精选“高质量杠杆”的弹性品种;(限制名单调出)。

    风险提示:短期调控政策收紧超预期,利率改善不及预期,长效机制不及预期

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